宅建業（宅地建物取引業）
宅建業とは？
宅建業とは、宅地建物取引業の略称。
宅建業を営むには、宅地建物取引業の免許が必要で、その免許を受けて宅建業を営む者のことを宅地建物取引業者（宅建業者）といいます。
「宅地」とは？
建物の敷地として使われる土地のことを「宅地」と呼び。
住宅に限らず、倉庫・工場・店舗などの敷地も「宅地」になります。
| １，現在、建物が立っている土地 | 登記簿上の地目が畑や田でも、用途外の土地でも、現在そこに建物があれば宅地です。 |
| ２，建物を建てる予定で取引される土地 | 建物がなくても、将来建物を建てる予定のある土地など、建物を建てる目的で取引される土地は宅地です。（山林なども建物を建てる目的で取引されれば宅地） |
| ３，用途地域内の土地 | 都市計画法に規定する用途地域内の土地は宅地です。 ただし、道路・公園・河川・広場・水路などのために使われる土地は例外的に宅地にならない。 |
※用途地域……地域にふさわしい街並みを作るために、建物の用途を統一し、建物の種類などを制限する地域。
※用途地域内であれば、駐車場・資材置き場・園芸用地などの建物が立たない土地も、宅地になります。
要は、建物に関連する土地はほぼすべて「宅地」ってことだね。
「建物」とは？
建物とは、住宅に限らず、倉庫・工場・店舗などの一般建築物のほぼすべてが建物となります。
建築物の一部であるアパートやマンションの「◯◯号室」も建物になります。
「取引」とは？
取引とは、
- 自ら当事者として「売買」「交換」を行うこと。
- 他人の物件の「売買」「交換」「貸借」について代理または媒介（仲介）を行うこと。
| 売買・交換 | 貸借 | |
| 自ら当事者 | ◯ | × |
| 代理・媒介 | ◯ | ◯ |
「業」とは？
業とは、不特定多数を相手に反復継続して取引を行うこと。
不特定多数とは…
「一定の範囲に限定されない多くの人」のこと。
例えば、「自社の従業員に」と限定した場合は、相手が限定されているため不特定多数にあたらない。
反復継続とは…
取引を繰り返してずっと行うこと。
例えば、宅地の分譲のように繰り返し行われることが想定されるものは、最初の１回目の契約時から「反復継続」と扱われる。
逆に不動産を一括売却するような場合は「反復継続」にあたらず免許不要。
※分譲……土地や建物を分割して譲渡すること。
所有地の一部を「公益法人」のみに分譲する場合は？
のみだからOK？
「公益法人」のみといっても、「公益法人」自体たくさんあるから限定されてないことになるね。したがって不特定多数にあたるから免許が必要になるよ。
こういう場合は宅建業の免許が必要？
Q１，自己所有の農地を宅地に転用し、１０区画に造成後、一括して宅建業者に媒介を依頼、不特定多数に分譲。
分譲した宅地を、宅建業者に一括して（全て）買取ってもらえば、買い主が宅建業者に限定されるから免許は不要になるね。
元の貸主（大家さん）が不利益を被るような転貸はしてはいけません。
Q3,自社所有の宅地を区画割りし、自社の社員のみに分譲する場合。
免許がなくても宅建業を営める者
- 国・地方公共団体等
- 信託会社・信託銀行
- 破産管財人
上記の者は、例外的に宅建業の免許を受けなくても宅建業を営むことができます。
国・地方公共団体等
国・地方公共団体・都市再生機構・地方住宅供給公社などの、公的機関には、そもそも宅地建物取引業法（宅建業法）が適用されません。
したがって、宅建業の免許も必要になりません。
信託会社・信託銀行
信託会社・信託銀行は、国土交通大臣の宅建業を営む旨の届け出をすることによって、国土交通大臣の免許を受けた宅建業者とみなされます。
通常の宅建業の免許は不要ということになります。
破産管財人
破産管財人が、破産財団の換価のために、自ら売り主となって売却する場合は、宅建業の免許は不要となります。
※破産管財人……裁判所に選任された債務整理の専門家。
※破産財団……差し押さえが可能な財産など。
※換価……財産を金銭に換えること。
その他免許が不要な場合
免許の取消処分、死亡、会社の合併・廃業の届け出によって免許の効力を失った場合。
宅建業者であった本人や相続人は、契約中の取引を引き続き行う場合限り、契約に基づく取引の完了となるまでの間、みなし宅建業者として扱われ、免許は不要となります。
やりかけの仕事は、ちゃんと終わらせていいよってこと。
中途半端じゃ、困るよね。
事務所の定義
宅建業者の「事務所」とは次の１～３のいずれかに該当するものを指します。
- 本店（主たる事務所）
- 支店（従たる事務所）
- 継続的に営業・契約の締結ができる場所
１，本店（主たる事務所）
本店とは、履歴事項全部証明書（登記簿謄本）に、本店として登記されている事務所が、宅建業者の本店（主たる事務所）となります。
建設業+宅建業など兼業OK。
２，支店（従たる事務所）
支店は、登記された実質的に宅建業を営む支店のみが宅建業法上の事務所（従たる事務所）になります。
３，継続的に営業・契約の締結ができる場所
上記の１，２以外で、継続的に業務を行うことのできる施設を有する場所で、宅建業にかかる契約を締結する権限を有する使用人を置く場所は、登記がなくとも宅建業法上の事務所とされます。
例：登記のない支社や出張所
※契約締結の権限を有する使用人……支店長、支配人、営業所長など、営業に関して一定範囲の代理権を持つ者。
例えば、しっかり地面に固定された建物（仮設じゃない建物）で、支店長がいる場合は事務所になり、従業者だけなら事務所にはならない。ってことです。
「宅建業」「事務所」まとめ
- 宅建業…「宅地・建物」の「取引」を「業」として行う、免許が必要な業務。
- 事務所…登記された本店・宅建業を営む支店・継続業務ができ、契約締結権限を持つ使用人を置く場所。
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