もし分譲マンションを購入した後に、犬を飼おうとしたら、「ペット飼育禁止」という規約があった…、なんてことがあったら大変ですよね。
こういったトラブルを防ぐために、宅建業者には、契約締結前に「最低限これだけは説明すべき」事項として、『重要事項の説明』が義務付けられています。
重要事項の説明・交付義務
宅建業者は、宅地・建物の取引により権利を取得しようとする者（買主、売主など）に対して、その契約が成立するまでの間に、宅建業法で定められた一定の事項を記載した重要事項説明書（３５条書面）を作成・交付して、宅地建物取引士に、その説明をさせなければいけません。
※重要事項説明書…重要事項の説明は、宅建業法第３５条に規定されているので、この書面を３５条書面ともいいます。
【重要事項の説明・交付】
| 誰が説明する？ | 宅地建物取引士（※専任の宅建士である必要はない） |
| 誰に説明する？ | 権利を取得しようとする者。
|
| いつ説明する？ | 契約の成立前 |
| どのように説明・交付する？ |
|
| どこで説明する？ | 規制なし（どこでもOK） |
※３５条書面の作成・交付は宅建士が行う義務はなく、宅建業者が行えます。（記名・押印・説明が宅建士の義務となっています。）
※賃貸契約に限り、テレビ会議等のITを活用したリモートの説明でも良いことになっています。
ちなみに、権利を取得しようとする者が、宅建業者の場合は、書面の交付だけで足り、説明を省略することができます。
複数の宅建業者が関与する場合
取引に複数の宅建業者が関与している場合、すべての業者に説明義務が生じます。
例えば、売主から依頼を受けた宅建業者Ａと、買主から依頼を受けた宅建業者Ｂが、契約成立に向けて媒介をする場合、
いずれかの宅建業者が作成した重要事項説明書（３５条書面）に、ＡとＢの宅建士が共同でに記名・押印して、どちらかの宅建士が代表して説明する。ということになります。
重要事項説明書（３５条書面）記載事項
重要事項説明書（３５条書面）に記載すべき事項は、以下の４つに分類されます。
- 取引物件に関する事項
- 取引条件に関する事項
- 区分所有建物に関する追加事項
- 貸借に関する追加事項
取引物件に関する事項
| 売買 | 貸借 | |||
| 宅地 | 建物 | 宅地 | 建物 | |
| ①登記された権利の種類 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| ②法令に基づく制限 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| ③私道に関する負担 | ○ | ○ | ○ | × |
| ④供給施設（水道・電気・ガス）、排水施設の整備状況 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| ⑤工事完了時の形状・構造 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| ⑥造成宅地防災区域内にあるときは、その旨 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| ⑦土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| ⑧津波災害警戒区域内にあるときは、その旨 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| ⑨石綿（アスベスト）の使用の調査結果の記録がある場合 | ー | ○ | ー | ○ |
| ⑩耐震診断を受けている場合 | ー | ○ | ー | ○ |
| ⑪住宅性能評価を受けた新築住宅である場合 | ー | ○ | ー | × |
| ⑫既存住宅…建物の状況調査（インスペクション） | ー | ○ | ー | ○ |
| …書類の保存状況 | ー | ○ | ー | × |
取引条件に関する事項
| 売買 | 貸借 | |||
| 宅地 | 建物 | 宅地 | 建物 | |
| ①代金・交換差金・借賃以外の金銭 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| ②契約の解除に関する事項 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| ③損害賠償の予定・違約金に関する事項 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| ④手付金等の保全措置の概要 | ○ | ○ | × | × |
| ⑤支払金・預り金の保全措置の概要 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| ⑥金銭の貸借のあっせん（住宅ローン等のあっせん） | ○ | ○ | × | × |
| ⑦（瑕疵）担保責任の履行措置の有無・概要 | ○ | ○ | × | × |
| ⑧割賦販売（分割支払い）に関する事項 | ○ | ○ | × | × |
区分所有建物に関する追加事項
※区分所有建物=マンション
| 区分所有建物 | ||
| 売買 | 貸借 | |
| ①専有部分の用途・利用の制限（案も含む）（ペット飼育制限など） | ○ | ○ |
| ②管理委託先 | ○ | ○ |
| ③敷地に関する権利の種類・内容 | ○ | × |
| ④共有部分に関する規約（案も含む） | ○ | × |
| ⑤専用使用権がある場合（案も含む） | ○ | × |
| ⑥特定の者への費用の減免がある場合（案も含む） | ○ | × |
| ⑦修繕積立金（案も含む） | ○ | × |
| ⑧管理費用の額（滞納があればその額も） | ○ | × |
| ⑨維持修繕の実施状況（記録） | ○ | × |
⑦の修繕積立金は、すでに積み立てられてる場合には、その額の説明も必要です。
貸借に関する追加事項
| 貸借 | ||
| 宅地 | 建物 | |
| ①設備の整備状況（台所・浴室・便所等） | ー | ○ |
| ②契約期間・契約更新 | ○ | ○ |
| ③更新のない賃貸借契約（定期借地権・定期建物賃貸借・終身建物賃貸借） | ○ | ○ |
| ④用途や利用の制限（ペット飼育・リフォームなどの制限） | ○ | ○ |
| ⑤敷金など金銭の精算 | ○ | ○ |
| ⑥管理の委託先 | ○ | ○ |
| ⑦宅地上の建物の取壊し（予定） | ○ | ー |
+α 供託所等に関する説明
宅建業者は、契約が成立するまでに、お客さんに対して、供託所等に関する事項を説明しなければいけません。
説明する方法は、文書でも口頭でもよく、宅建士が説明する必要もありません。
なお、お客さんが宅建業者である場合は、供託所等に関する事項についての説明をする必要はありません。
一般的には、３５条書面に供託所等に関する説明を記載し、宅建士が重要事項の説明と合わせて行うことが多いです。
供託所に関する説明事項
【宅建業者が保証協会に加入していない場合】
- 営業保証金を供託した供託所とその所在地
【宅建業者が保証協会に加入している場合】
- 保証協会の社員である旨
- 保証協会の名称・住所・事務所の所在地
- 保証協会が弁済業務保証金を供託している供託所、その所在地
「重要事項の説明」まとめ
【重要事項の説明】
- 契約が成立する前に、宅建士が記名・押印をした重要事項説明書（３５条書面）を交付して、宅建士が口頭で説明しなければいけない。
- 相手が宅建業者の場合は、口頭の説明は不要。
- 重要事項説明書の作成・交付は宅建士でなくて良い。
- 説明時、相手方の請求がなくても宅建士証を提示する義務あり。
- 説明する相手は、権利を取得しようとする者（買主・借主・交換の両当事者）
- 取引に複数の宅建業者が関与している場合、すべての業者に説明義務あり。
【重要事項説明書（３５条書面）の記載事項】
- 取引物件に関する事項
- 取引条件に関する事項
- 区分所有建物に関する追加事項
- 貸借に関する追加事項
【供託所等に関する説明】
- 契約が成立するまでに、文書または口頭で行う。
- 宅建士が説明する必要はない。
- 宅建業者に対しては説明不要。
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